Immobilier Paris
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Le Mans
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Pied à terre
La mise en location nue d’un bien permet au propriétaire de percevoir des loyers qui sont fiscalisés dans la catégorie des revenus fonciers. Si les charges (taxe foncière, prime d’assurance, intérêts d’emprunt, travaux) sont supérieures aux revenus, le contribuable constate un déficit foncier.
Ce déficit foncier peut être imputé sur les autres revenus fonciers du contribuable (loyers provenant d’autres biens loués nus, ou de parts de SCPI) puis sur son revenu global (jusqu’à 10 700 €) et au-delà de ce montant, sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes.
L’imputation sur les autres revenus fonciers permet de « gommer » des revenus imposables et donc d’obtenir une économie d’impôt sur le revenu mais aussi de prélèvements sociaux.
Cet investissement peut être proposé à des personnes qui perçoivent des revenus fonciers fortement imposés (plus rarement pour des personnes sans revenus fonciers préexistants) et qui souhaitent réduire l’imposition de leurs revenus fonciers sans pour autant pouvoir (ou vouloir) vendre les biens qui leur procurent ces loyers.
Il est indispensable que le propriétaire ait l’intention, une fois les travaux terminés, de louer le bien nu (sans meubles) et de soumettre les loyers qu’il reçoit au régime réel d’imposition des revenus fonciers (perte de l’intérêt en cas de micro-foncier).
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Démembrement de propriété
Acheter le bien en démembrement de propriété pendant une période déterminée. La valeur économique de l’usufruit sera financée par une société imposée à l’IS multiples avantages. La valeur économique de la nue-propriété sera financée par une personne physique.
Éclatement de la pleine propriété de l’appartement après la durée déterminée entre 2 entités personnes morales / physiques (qui peuvent être les mêmes)
Avantages et devoir pour la société usufruitière à l’IS
- Dispose des revenus fonciers du logement Générer de la trésorerie
- Régler les charges courantes (charges de copropriété, dépenses d’entretien, réparations…)
- Imposition favorable = IS après amortissement (impôt IS + taxe foncière)
- Assurer l’exploitation locative, soit personnellement ou par agence
- Entretenir le bien tout le long du démembrement
Réaliser avant l’extinction de l’usufruit, une remise en bon état d’usage des PC
Avantages et devoir pour la personne physique nue-propriétaire :
- La personne physique bénéficie d’une décote immédiate non fiscalisée
- Cette décote se traduit par la perception des loyers cumulés sur la durée déterminée. Le gain fiscal est en réalité le montant des loyers annuels par le nombre d’années en nue-propriété, qui est multiplié par la tranche marginale + les les prélèvements sociaux.
- Aucune fiscalité pendant le démembrement pas d’IR, pas de PS, pas d’IFI, pas de TF, hors plafonnement global des niches fiscales
- Déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers existants
- A l’extinction de l’usufruit la personne physique devient pleine propriétaire et bénéficie de la valorisation du bien et de son emplacement
- Outil patrimonial permettant d’optimiser la transmission
Paris
Paris – La Garenne
Paris – Javel
Apres
Paris – Astrolabe
Avant
Paris – La Motte-Picquet
Avant
Après
Paris – Jardin du Luxembourg
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