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Déficit Foncier

La mise en location nue d’un bien permet au propriétaire de percevoir des loyers qui sont fiscalisés dans la catégorie des revenus fonciers. Si les charges (taxe foncière, prime d’assurance, intérêts d’emprunt, travaux) sont supérieures aux revenus, le contribuable constate un déficit foncier.

Ce déficit foncier peut être imputé sur les autres revenus fonciers du contribuable (loyers provenant d’autres biens loués nus, ou de parts de SCPI) puis sur son revenu global (jusqu’à 10 700 €) et au-delà de ce montant, sur ses revenus fonciers des 10 années suivantes.

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L’imputation sur les autres revenus fonciers permet de « gommer » des revenus imposables et donc d’obtenir une économie d’impôt sur le revenu, mais aussi de prélèvements sociaux.

Cet investissement peut être proposé à des personnes qui perçoivent des revenus fonciers fortement imposés (plus rarement pour des personnes sans revenus fonciers préexistants) et qui souhaitent réduire l’imposition de leurs revenus fonciers sans pour autant pouvoir (ou vouloir) vendre les biens qui leur procurent ces loyers.

Il est indispensable que le propriétaire ait l’intention, une fois les travaux terminés, de louer le bien nu (sans meubles) et de soumettre les loyers qu’il reçoit au régime réel d’imposition des revenus fonciers (perte de l’intérêt en cas de micro-foncier).

Location Meublée

La location en meublé est une forme de gestion du patrimoine particulière, développée dans un but d’optimisation fiscale.
La distinction entre loueur en meublé professionnel et non professionnel est primordiale car les loueurs professionnels bénéficient d’un régime fiscal plus avantageux et notamment de la possibilité d’imputer le déficit généré par l’investissement sur leur revenu global.

Il est nécessaire de remplir deux conditions cumulatives pour être considéré comme loueur en meublé professionnel :

  • il faut tirer de l’activité de location en meublé un chiffre d’affaires annuel de 23 000 € minimum,
  • et dégager des recettes qui excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

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Les principales différences entre les dispositifs de loueur en meublé professionnel et non professionnel sont d’ordre fiscal.

Régime Micro BIC :

  • Revenu inférieur ou égal à 77 700 € HT
  • Abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus imposables.
  • Impossible de constater un déficit
  • Amortissement compris dans la déduction forfaitaire
  • Option possible pour le régime réel

Régime réel normal ou simplifié :

  • Déduction de l’intégralité des charges (intérêts d’emprunt, impôts, …) des recettes, à condition d’avoir inscrit l’immeuble à l’actif du bilan.
  • Possibilité d’amortissement de la valeur d’acquisition de l’immeuble.
  • Déficit imputable seulement sur les BIC non professionnels tirés de la même activité, réalisés la même année ou les 10 années suivantes.

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