Investir dans l’immobilier, quelles aides et quels avantages pour acheter, rénover ou louer ?

Acheter, rénover, louer ? Faisons le point ensemble sur les moyens de financement et les opportunités disponibles dans l’environnement immobilier actuel.

Acheter un bien immobilier grâce à l’emprunt, mais pas que !

Après plusieurs mois de hausse, les taux d’intérêt immobiliers semblent se stabiliser et les conditions d’octroi des crédits s’assouplissent. La durée maximale d’emprunt peut être étendue jusqu’à 27 ans (sous réserve que des travaux représentant au moins 10 % du coût de l’opération soient effectués) et les prêt-relais sont exclus de votre taux d’endettement (taux d’effort d’emprunt ne pouvant excéder 35 % des revenus nets).
Par ailleurs, avez-vous pensé à utiliser votre Plan Epargne Logement (PEL) pour obtenir des meilleures conditions d’emprunt ? En effet, compte tenu des taux applicables actuellement, les demandes de prêt via le PEL en cas d’acquisition d’une résidence principale retrouvent de l’intérêt !
Mieux encore, en complément d’un autre prêt, pensez à vérifier votre éligibilité au PTZ (prêt à taux zéro) pour financer l’achat d’une résidence principale neuve ou ancienne avec travaux.

Enfin, dans un contexte de taux d’emprunt élevés, il peut être tentant d’envisager l’acquisition d’un bien immobilier par d’autres moyens que le crédit bancaire. Pour cela, vous pouvez notamment mobiliser votre épargne retraite (PER) ou votre épargne salariale (PEE). En effet, cette épargne peut être débloquée par anticipation pour l’acquisition de votre résidence principale. Ce n’est en revanche pas le cas si l’achat porte sur une résidence secondaire ou sur un bien locatif.
Une autre option, demandez à votre assureur une avance sur votre contrat d’assurance-vie ou votre contrat de capitalisation : vous échappez ainsi à certaines conditions contraignantes exigées pour un emprunt bancaire (assurance emprunteur, garantie sur le bien, etc.) tout en évitant la fiscalité liée à un retrait des sommes de votre contrat. Prudence toutefois, il s’agit bien d’une simple avance qui devra être remboursée à terme.

Rénover un logement, un coup de pouce dans le financement des travaux ?

Afin de faciliter la rénovation des biens à usage d’habitation principale, des aides financières sont proposées par le Gouvernement, les collectivités et certaines entreprises. Il s’agit par exemple de :

MaPrimeRenov’ : pour des travaux d’isolation, de chauffage ou encore de ventilation, réalisés par des entreprises labellisées RGE (reconnue garante pour l’environnement);
MaPrimeRenov’ Sérénité : pour une rénovation énergétique globale d’un logement de plus de 15 ans ;
Certificats d’Economie d’Energie : avec des primes « coup de pouce » pour le chauffage ou l’isolation par exemple ;
ou encore des aides locales (des régions et des communes) que vous pouvez retrouver auprès de l’ANIL (agence nationale pour l’information sur le logement).

Le montant de ces aides dépend notamment de la nature des travaux envisagés ainsi que des revenus de votre foyer. Par ailleurs, les travaux de rénovation énergétique peuvent aussi être financés grâce à un prêt à taux zéro, l’éco-PTZ ! Ce prêt peut être obtenu même si les travaux ont ouvert droit à l’aide MaPrimeRenov’.
Notez que les logements énergivores classés G et F (par le DPE) ne pourront plus être mis en location à compter du 1ᵉʳ janvier 2025 et du 1ᵉʳ janvier 2028.

Et si louer pouvait réduire vos impôts ?

L’investissement immobilier dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation immobilière vous permet de développer votre patrimoine et d’obtenir des revenus complémentaires tout en réduisant vos impôts. Cet avantage fiscal est accordé sous réserve de conditions de ressources du locataire, de plafonds de loyer et d’emplacement géographique du logement. Il prend la forme d’une réduction d’impôt lorsque l’investissement respecte les conditions du dispositif Pinel Denormandie (jusqu’au 31 décembre 2026) et des dispositifs Pinel, Loc’Avantages ou encore Malraux (jusqu’au 31 décembre 2024).
La location meublée est également une option pour investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’une fiscalité plus avantageuse qu’en location nue. En effet, pour l’imposition des revenus, le régime réel permet de déduire un certain nombre de charges, comme la taxe foncière, les intérêts d’emprunt et surtout l’amortissement du bien, afin de réduire le montant des revenus imposables. Avec le régime micro, un abattement peut s’appliquer sur les revenus en lieu et place de la déduction des charges. Cet abattement varie selon la nature de location meublée et le montant du chiffre d’affaires (location de tourisme classée ou non classée, en zone tendue ou non tendue).

Notez toutefois que vous restez redevables de la taxe foncière au titre de l’ensemble de vos biens immobiliers, de la taxe d’habitation au titre de votre résidence secondaire et de vos biens mis en location saisonnière (et dont vous conservez la jouissance une partie de l’année), ou encore de la taxe sur les logements vacants (ou la taxe d’habitation sur les logements vacants) s’ils sont inoccupés.