Détenir sa résidence principale dans une société civile immobilière (SCI), bonne ou mauvaise idée ?
L’associé d’une SCI bénéficie-t-il des mêmes aides et conditions d’emprunt qu’un acheteur en direct (sans société) ?
En principe, en tant qu’associé de votre SCI, vous ne bénéficiez, ni des dispositions protectrices des consommateurs (les particuliers), ni de certaines aides économiques. Notamment :
- L’interdiction d’obtenir un crédit si : le taux annuel effectif global (taux de crédit qui vous est proposé par la banque) est supérieur aux taux d’usure (taux d’intérêt maximal qu’une banque peut appliquer légalement). Mesure protectrice en principe, mais qui peut être bloquante en période de fortes montées des taux. Par exemple : l’année 2023 où il est difficile d’obtenir un crédit immobilier.
- Le maintien de l’offre pendant 30 jours n’est pas garanti pour les offres formulées aux sociétés (durée durant laquelle la banque doit maintenir inchangées les conditions de l’offre de prêt) ;
- La résiliation de l’assurance emprunteur à tout moment. Ainsi, à garanties équivalentes, les associés d’une société peuvent se voir refuser un changement de contrat d’assurance-emprunteur par la banque ;
- Des taux avantageux proposés aux particuliers qui ne sont pas accessibles en tant qu’associé de SCI. Par exemple, le prêt à taux zéro permettant de compléter un emprunt ;
- L’aide MaPrimeRénov’ dont les particuliers bénéficient lors de rénovations énergétiques.
À noter : si vous détenez déjà votre résidence principale en direct et que vous souhaitez la détenir au sein d’une SCI, vous pouvez apporter le bien et/ou le vendre à votre société. La vente (partielle ou totale) du bien vous permet d’appréhender des liquidités immédiatement si la société souscrit un emprunt bancaire. Ce refinancement peut alors vous permettre de financer d’autres projets !
Qu’en est-il de la protection du conjoint ?
Lorsque vous détenez votre résidence principale en direct, votre conjoint bénéficie d’une protection sur cette dernière, quand bien même, vous en seriez seul propriétaire. En effet, il vous est impossible de vendre, donner ou mettre en location le logement familial sans l’accord de votre conjoint.
Lorsque votre résidence principale est détenue par votre SCI, votre conjoint non associé perd cette protection. En tant que conjoint associé de la SCI, vous pouvez par exemple, sans l’accord de votre époux, vendre le bien.
À votre décès, si vous détenez le bien en direct, votre conjoint survivant a le droit de rester dans le logement (occuper gratuitement le domicile conjugal et conserver son mobilier) à vie ou pour une durée temporaire d’un an, même s’il n’en est pas propriétaire. Dans le cas d’une SCI propriétaire de la résidence principale, ce sont les parts de la SCI qui sont transmises à votre décès, mais pas la résidence principale elle-même ! Cela signifie que votre conjoint survivant ne bénéficie plus des droits légaux d’occupation du logement.
Quelles conséquences fiscales ?
Droits de succession :
En détenant votre résidence principale en direct, vos héritiers disposent d’un abattement de 20 % sur les droits de succession. Si votre logement a une valeur de l’imposition ne s’effectue que sur 80 000 €.
Si vous faites le choix de détenir le bien via une SCI, vous perdez cet abattement. L’imposition s’applique sur les 100 000 € (la valeur totale du bien).
Impôt sur la fortune immobilière :
La détention en SCI a également des impacts en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI). En détenant votre logement directement, vous disposez d’un abattement de 30 % sur sa valeur pour son imposition à l’IFI. Si le bien vaut 100 000 €, il ne sera pris en compte qu’à hauteur de 70 000 € pour le calcul de l’IFI. Si vous faites le choix d’apporter votre bien en SCI, il sera pris en compte pour sa valeur totale (100 000 €).
Plus-value lors de la cession :
En détenant votre résidence principale en direct, vous êtes totalement exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière lors de sa revente.
Lorsque cette dernière est détenue par une société, il convient de différencier les sociétés à l’impôt sur le revenu (IR) et les sociétés à l’impôt sur les sociétés (IS).
En présence d’une société à l’IR : seuls les associés occupant effectivement le bien à titre de résidence principale bénéficient de l’exonération de la plus-value immobilière. Les associés qui n’occupent pas le bien à titre de résidence principale ne peuvent bénéficier de cette exonération. Ainsi, si le bien vaut 100 000 €, que vous détenez 25 % des parts et que le bien est votre résidence principale, vous bénéficierez de l’exonération sur vos 25 %.
Les sociétés à l’IS sont exclues de l’exonération sur les plus-values immobilières pour la vente de la résidence principale. En cas de cession par une société à l’IS, il y a deux niveaux d’imposition : un premier à l’IS, réglé par la société ; et un second à l’impôt sur le revenu à hauteur des sommes distribuées, réglé par les associés.
Quid de l’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur individuel ?
Depuis le 6 aout 2015, si vous êtes entrepreneur et que vous avez acquis votre résidence principale en direct, votre logement ne peut plus être saisi par un créancier en cas de dette professionnelle impayée.
Toutefois, si votre bien est détenu via votre société, il peut être saisi pour vos dettes nées avant le 15 mai 2022.
Cette règle change pour les créances nées à compter du 15 mai 2022 : votre résidence principale est insaisissable, que vous l’ayez acquise en direct ou par le biais de votre société.
Votre bien est déjà dans une société civile ?
La détention au sein d’une SCI peut s’avérer avantageuse en matière de transmission, car elle vous permet d’entamer la transmission du bien tout en conservant le contrôle. La transmission de parts sociales et non du bien en direct permet d’éviter une situation d’indivision sur le bien, et facilite alors la gestion du bien et la prise de décision le concernant (notamment en cas de projection d’une vente de ce dernier).
Rapprochez-vous de votre conseiller afin de prévoir des stratégies patrimoniales adaptées à votre profil.
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